文号：温政发〔2017〕17号    三统一编号：JWLD00-2017-0008    效力状态：已废止

　　　各镇人民政府，各街道办事处，市政府直属各单位，在温垂直管理各单位：

　　现将《关于进一步推进农村村民建房工作若干意见》印发给你们，请认真抓好落实。

　　                          温岭市人民政府

　　2017年3月5日

关于进一步推进农村村民建房工作的若干意见

　　为破解当前农村村民建房难题，改善农村村容村貌和村庄人居环境，结合当前占补平衡政策，进一步合理利用村庄存量建设用地，按照“利用存量、控制总量、划定边界、尊重肌理、弹性布局、灵活审批、刚性监管、民主管理”的原则统筹推进。现就进一步推进农村村民建房工作明确以下意见：

　　一、指导思想

　　结合当前全市深入开展城乡环境综合整治活动，对农村的存量违建、应拆房屋及后座楼开展整村拆违。积极盘活存量建设用地，充分利用低丘缓坡、老宅基地等非耕地资源，探索“坡地村镇”土地利用方式，推进农村土地节约集约利用。充分利用农村土地综合整治等政策平台，扩大公共配套优惠政策，引导和鼓励村民建房向中心镇、中心村集聚。

　　二、规划修编调整

　　（一）土地利用规划修编调整

　　1.保证空间规划指标。在集体建设用地性质不变的前提下,允许村民在土地利用总体规划确定的复垦区中翻（扩）建，先行审批，实行台账式管理，在年度规划数据库执行更新中予以修改，对原布局的新增居民点进行适当调整。

　　2.及时开展规划修编。对村民建房涉及土地利用总体规划局部修改、实施及落实的，按相关规定及时报批。村民建房地块确需安排在限制建设区的，允许使用土地利用总体规划预留指标进行安排，将建房地块纳入允许建设区；建房地块位于有条件建设区的，可使用规划预留指标，或在本镇（街道）范围内的允许建设区等面积置换，进行规划修改；允许建设区范围外400平方米以下使用集体土地的零星村民建房用地，实行台账管理，在年度规划数据库执行更新时予以落实。

　　（二）村庄规划修编方式调整

　　1.实施以老村庄、存量建设用地为主的村庄规划修编工作。

　　2.城镇规划内的村庄，要按控规要求编制村庄建设规划，并编制意向性建筑方案，村庄建设规划尽可能集聚，达到节约、集约用地的效果。

　　3.城镇规划区外的村庄规划实行弹性布局，在满足人均用地面积指标的前提下，明确村庄规模、用地边界、主路网体系、基础设施、公共服务设施、绿化广场等强制性内容，强制性内容不得擅自变更，若需变更应报市政府批准同意。若修改内容不涉及上述强制性内容，经村民代表会议通过后报镇（街道）确认同意后报规划主管部门。

　　4.规划区外的村庄规划在编制过程中应做细做深小组团布局，规划点可因地制宜、适当分散。路网体系应尽量利用原有道路，单体建筑可根据现状灵活布局。

　　5.中心城区、镇规划区内和城镇规划区外村庄分三类管理，实行村民建房政策区别对待，在村庄规模方面实施差异化政策。

　　（1）太平街道、城东街道、城西街道等城市规划区内原则上实施村民“公寓式”住宅；根据城市总体规划布局，确需安排立地式住宅的村，村庄规模按原政策执行。

　　（2）城北街道、横峰街道、温峤镇纳入城市总体规划和其他各镇总体规划区内的村庄，村庄规模人均用地面积不得超过70㎡，人口数按户籍人口*5年自然增长率计算。

　　（3）城镇规划区外的村庄规模原则上不得突破现状规模，利用老宅基地改造的村庄规模人均用地面积不得超过85-90㎡，利用新增用地建房的村庄规模人均用地面积不得超过80-85㎡，人口数按户籍人口*5年自然增长率计算。

　　（三）统筹解决村民建房指标

　　1.盘活批而未供指标，通过盘活消化批而未供土地途径，用于缓解村民建房用地指标不足状况。

　　2.用好用足省政府拆后土地利用政策“创造”指标。做好拆后土地复垦耕地，原则上复垦后的指标优先用于村民建房。

　　3.包装项目争取省级专项扶持指标，对地质灾害搬迁、异地搬迁等村民建房用地，争取省级专项扶持指标。

　　三、建房面积标准

　　（一）城镇规划区内村民建房按照原政策执行。

　　（二）城镇规划区外的村庄，有效人口2人的家庭宅基地用地面积不得大于55㎡、建筑面积不得大于200㎡；有效人口3-4人的家庭宅基地用地面积不得大于85㎡、建筑面积不得大于300㎡；有效人口5人的家庭宅基地用地面积不得大于110㎡、建筑面积不得大于400㎡；超过5人的，每增加1人宅基地用地面积可增加10㎡、建筑面积40㎡。利用老宅基地改造的，每户可再增加用地面积10㎡、建筑面积40㎡。现有合法宅基地用地面积超过上述标准的，可按原村民建房政策“拆一还一”执行，建筑面积不大于200㎡/间。

　　四、建筑标准调整

　　（一）村民建房应满足消防、日照、建筑结构安全等技术规定，侧间距在满足消防、日照、周邻建筑安全等条件下净距可减少至1.5米。前后间距在满足通道、消防、日照、周邻建筑安全等条件下可灵活安排。如满足通行、消防、周邻建筑安全的前提下，受影响住户同意放弃日照等权利并出具书面意见，可予以放宽。

　　（二）严格控制立面和屋顶色彩，在村庄规划编制时明确各村的立面色彩系（组），与村庄规划一起审批确定。

　　（三）城镇规划区外村民建房层数最高不得突破4层,总高度不得超过14.2m，栋高不得超过18.2m。

　　（四）有条件的规划区外村庄，鼓励适当建设庭院式住宅，庭院的进深不得超过6m,围墙应为透空式，且高度不得超过2m。

　　五、因地制宜分类实施村民建房

　　按照因地制宜、先易后难，分类实施、有序推进的原则，根据不同情况采取不同途径切实解决农村建房难问题。

　　（一）农房修缮一批。对村庄规划区外存在安全隐患的农房，村委会应优先在村庄规划区内安排危房异地重建，如条件不允许异地重建但符合维修加固的，经村（居）初审，根据有资质的鉴定机构出具危房意见、维修加固方案，由镇（街道）牵头，规划所、国土所和综合执法联合踏勘确认，允许进行原址、原面积、原高度维修加固。

　　（二）农房翻（扩）建一批。对村庄规划区外存在安全隐患的农房，符合原地拆除重建条件的，可根据相关规定办理。

　　（三）农房新建一批。农房新建必须严格按照批准的村庄（小区）规划及建筑方案实施，科学设置农村居民点，引导村民按规划要求集中建房，为完善农村基础设施和公共服务设施配套创造条件。

　　（四）旧房调剂一批。对已申请建房农户的旧房，在不影响城镇规划实施且房屋有保留价值的前提下，按政策优先调剂给本行政村（居）的无房户和住房缺房户，调剂的旧房，需经镇（街道）审核后及时报市有关职能部门认定并办理产权变更手续。

　　（五）农房补办一批。对房屋结构保持较好的未批先建宅基地，符合“两规”的，因建房时未达到建房条件，现符合条件的农房，补办一批。

　　六、建立制约挂钩的奖惩机制

　　建立健全村民建房用地分配管理与耕地保护、集约用地、违法用地相制约的奖惩机制。

　　（一）对本行政村内出现新增违法个人建房、村级违法用地及经营性违法用地的，在违法行为整改处置到位前不予安排新增用地指标。

　　（二）对没有达到耕地保护目标的行政村，由镇(街道)根据情节约谈问责村两委主要干部。

　　（三）实行盘活存量建设用地与新增指标分配挂钩制度，对盘活老村庄存量土地力度大的，可优先安排新增建设用地指标用于该村发展。

　　（四）因规划等原因无法原地安排宅基地的存量用地，坚决进行拆旧复垦，纳入农村土地综合整治项目，建新区用地指标用于全市统筹的，按照我市农综项目奖励政策予以补助。

　　（五）对于二、三产业较为发达的村庄，节约出的存量用地结合农综政策在镇（街道）统筹布局下可多村合并建设一个小微产业园区，园区面积原则上不少于80亩。

　　（六）加强财政支持力度，加大对农村土地综合整治项目补助力度，所获收益优先用于农房改造建设和农村基础设施建设。

　　七、推进民主示范村建设

　　（一）深入持续开展农村宅基地“三统一”管理，对村庄内的宅基地、空闲地、自留地必须由村集体组织统一管理、统一规划、统一安排。解决当前存量建房用地面积大而村民建房用地紧张、耕地后备资源紧缺而土地利用率低的现实矛盾，努力提高农村宅基地节约集约利用水平，

　　（二）探索农房收回制度。积极探索宅基地有偿退出机制，以村民自愿为前提，经村集体经济组织同意，通过有偿收回方式，引导宅基地有序规范退出。宅基地有偿使用所得收益全部归村集体经济组织所有，由村集体经济组织通过成员民主协商、民主自治方式决定资金用途。

　　（三）建立健全村民建房管理事项民主决策和公开制度，积极开展村民建房民主管理示范村创建活动，全面加强村级组织建设。坚持以村为主体，落实村级村民建房监督管理责任，充分发挥村级村民建房的自我管理、自我监督、自我约束作用。

　　八、本意见自发文之日起实施。