各镇人民政府，各街道办事处，市政府直属各单位，在温垂直管理各单位：

为进一步贯彻落实《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《台州市物业管理规定》，完善物业管理体制和机制，全面提升物业管理服务整体水平，纵深推进新一轮环境革命，高质量建设新时代美丽温岭，结合我市实际，经市政府同意，特制定本实施意见。

一、总体目标

建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的“市、镇（街道）、社区（村）”三级物业管理工作体系，强化物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区、商住楼等规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈的难点和部门监管中的“短板”问题，全面提升我市物业管理整体服务水平。

二、基本原则

（一）统一领导，分级管理。建立健全市级主管部门监督管理、属地镇（街道）负责、社区（村）协助落实、相关职能部门密切配合，上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制。充分发挥属地镇（街道）、社区（村）和业主自治组织的作用，增强物业管理工作合力。

（二）多种模式，分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、商住楼等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。

（三）市场主导，政策扶持。进一步完善物业服务市场化、社会化、专业化运行机制，通过培优扶强，提高物业服务专业化水平，鼓励物业服务业企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度，推动物业服务集约化、专业化发展。对因环境条件限制，难以实行市场化、专业化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

三、主要措施

（一）加强物业项目配套设施建设与维护管理

1.落实物业项目承接查验制度。建设单位应当在新建物业交付使用前30日，与受托物业服务企业于7日内办理承接验收手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业服务用房以及相关资料，签订《物业管理交接验收协议》，并报市住房和城乡建设局和镇（街道）备案。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，由物业服务企业和建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。

2.优化住宅小区前期物业服务。新建住宅小区的物业管理办公用房装修标准应在规划条件中予以明确，由建设单位装修后无偿移交给前期物业服务企业，其装修标准原则上不低于500元/㎡。物业管理办公用房装修所形成的产权归全体业主所有，在前期物业服务期满后无偿移交给业主委员会。

3.强化停车设施建设及管理。新建住宅小区的停车（包括非机动车）设施及充电桩建设应在规划条件中予以明确，小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车、充电需要。积极推广实施地面有偿停车服务，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。

4.建立共有设施设备日常维保抽查制度。市住房和城乡建设局负责督促物业服务企业履行消防等安全管理职责；市市场监管局、市消防救援大队应对物业项目的电梯、消防设施设备日常维保情况进行抽查，督促维保单位强化管理，保障设施设备的正常运行，确保广大业主的生命财产安全。

5.加强供水、供电等设施设备的维护管理。物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、通信、有线电视等设施设备，业主大会决定移交给相关专业单位的，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。

（二）加强对物业服务的监督管理

1.规范物业项目承接和退出管理。进一步规范前期物业项目招投标行为，新建总建筑面积在5万平方米以上的住宅物业，必须采取招标方式选聘前期物业服务企业；10万平方米以上的，必须采取公开招标方式选聘前期物业服务企业。总建筑面积在5万平方米以上的住宅物业（非前期物业），业主委员会应在业主大会授权下，通过招标方式选聘物业服务企业。物业项目退管时，应严格按照《浙江省物业项目服务退出管理暂行办法（试行）》的规定，及时报告属地镇（街道）和市住房和城乡建设局，在市住房和城乡建设局、镇（街道）的监督管理下实施退管程序，并按规范做好项目清算和资金、设施设备移交等工作。

2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。物业服务企业提供物业服务时，应当在小区物业服务中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人；向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；加强日常巡查，强化源头管控，发现住宅小区内有违法建设行为，有违反治安、消防、生活垃圾分类、环保、装饰装修和使用等有关法律法规的行为，物业服务企业应及时予以劝阻，对于不听劝阻的，物业服务企业应在24小时内上报有关行政管理部门；同时履行社会责任，配合做好疫情防控、文明城市创建等有关工作。

3.规范物业服务企业收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，每年至少一次在住宅小区显著位置公示账户明细。

4.强化物业管理考核制度。建立住宅小区物业管理（业主委员会和物业服务企业，下同）分层考核督查机制，发挥考核评价的导向性作用。各镇（街道）对小区物业管理每季度开展一次考核检查，并将考核结果于季末次月初抄告市住房和城乡建设局。市住房和城乡建设局对各镇（街道）物业管理工作落实情况每年组织一次考核检查；对小区物业管理开展日常考核检查，并结合各镇（街道）对小区物业管理的考核结果，每年进行汇总公布。强化考核结果的运用，考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，鼓励物业服务企业做大做强；对考核较差、检查整改不落实的物业服务企业及项目经理，依法依规采取媒体公布、行业通报、记不良行为、信用扣分并记入信用档案等惩戒措施。

5.强化物业服务企业信用信息管理。严格落实《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》，指导和监督我市物业服务市场诚信体系建设，做好物业服务企业信用信息的采集、认定、公开、评分和使用等工作。加强与各职能部门、镇（街道）的联动，及时共享物业服务企业信用信息，实施守信联合激励和失信联合惩戒。

（三）加强业主委员会建设

1.明确业主委员会工作机制。强化社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联席会议机制，涉及小区重大事项的会议须三方共同参与，实现住宅小区物业管理工作的有效协调。通过“红色物业”工程，加强社区党组织对业委会和物业服务企业党组织组建、协商议事等工作的领导，强化党组织引领，发挥党员先锋模范作用，推动和保障业主大会和业主委员会依法依规行使职权，维护业主的合法权益，助推小区平安建设、文明城市创建、环境综合整治、消防安全、垃圾分类等工作提质增效。

2.严格业主委员会成员任职资格。业主委员会成员应当严格遵守小区业主管理规约、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任。社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主指定一名专职社区工作者参与该物业管理区域业主委员会选举。严格落实对业主委员会委员候选人资格审核的指导监督工作，有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌、无故欠缴物业费等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的业主，不宜担任业主委员会成员。全面推进业委会党支部建设，并适时纳入业委会备案内容，优先推荐品行好、口碑好的党员干部通过法定程序担任业主委员会委员，注重在业主委员会优秀成员中发展党员，提高业主委员会成员中党员的比例，推动党员担任业主委员会主任，党员业主委员会主任通过法定程序担任业主委员会支部书记，在职党员到社区党组织报到，发挥党员先锋模范作用。

3.规范业主委员会日常运作。市住房和城乡建设局和属地镇（街道）应加强对业主委员会监督、指导和培训，提升业主委员会自我管理、自治履职能力，实施业主委员会监督考评和奖惩制度。市住房和城乡建设局应完善物业服务合同、议事规则、管理规约的参考文本，督促业主委员会强化议事会议制度、经营性收益管理制度、财务制度、公开公示制度、印章管理制度、日常接待制度等制度建设，进一步规范业主委员会的运作。倡导对业委员会成员进行工作分工，按各自职责分工开展工作。倡导成立楼栋负责人制度，一栋楼配备1-2名楼长，可以由业委员会成员兼任，楼栋负责人具体负责传达相应的法律法规政策，送达、收集、整理楼栋业主的建议意见等，同时做好其他相应工作。

4.保障业主委员会工作经费。鼓励业主委员会聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务，业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。业主委员会工作经费主要包括：召开业主大会和业主委员会的会议费用，业主委员会委员必要的工作津贴（交通、通讯补贴），业主委员会的日常办公费用等。业主委员会的工作经费由全体业主承担，也可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开。

（四）规范业主自治行为

加强个人信用体系建设，强化居民文明意识、契约意识和诚信意识，加强自我管理、自我服务、自我教育和自我监督，将业主不履行市民公约、小区管理规约的情况（拖欠物业服务费、违规装修、乱搭乱建、擅自占用公共部分、损毁绿化、乱停车、堵塞消防通道、乱扔垃圾杂物等）经多次劝告拒不改正的，业主委员会可按业主公约的规定在小区内予以通报，公职人员存在上列情况的应通报给所在单位，并取消其当年评先评优资格，推动将业主违反物业管理相关规定涉及行政处罚信息纳入个人信用记录。

四、组织保障

（一）加强组织领导

成立温岭市物业管理工作领导小组，分管市领导担任组长，成员单位由市公安局、市民政局、市财政局、市自然资源和规划局、台州市生态环境局温岭分局、市住房和城乡建设局、市市场监管局、市综合行政执法局、市消防大队等单位组成，统筹协调全市住宅小区物业管理的重大问题，负责研究制定物业管理相关政策。领导小组下设办公室（设在市住房和城乡建设局），负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究部署、综合协调全市物业管理工作，负责对镇（街道）、社区物业管理工作进行指导、考核。

（二）强化属地管理

1.镇（街道）设立物业管理机构。各镇（街道）按照“属地管理”原则，承担辖区物业管理工作的主体责任，明确具体分管负责人，落实物业管理专职人员。按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则，将物业管理纳入社区网格治理体系，指导社区居委会开展物业管理工作。负责业主大会和业主委员会的成立、选举、换届工作，监督业主委员会日常工作；建立小区物业管理工作的考核制度，负责辖区内物业管理工作的日常指导、检查和考核；建立物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中遇到的重大问题及物业管理中各相关方的矛盾纠纷；指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；落实居民公约制度，内容包括对违法建筑、擅自改变房屋外貌、占用公共部位、饲养家禽、毁绿种菜、乱堆放及乱拉乱挂等违规行为予以监管。

2.社区设立环境和物业管理委员会。将小区物业管理纳入社区工作职责范围，建立在社区党组织领导下，居委会、业主委员会、物业服务企业等共同参与的“红色物业”议事制度。负责辖区内小区业主大会和业主委员会的成立、选举、换届的具体工作，指导和监督业主大会、业主委员会的小区自治管理行为，协助监督小区物业管理活动；指导物业服务企业的选聘、物业项目服务的退出；业主委员会未成立或无法正常开展工作时，代行业主委员会职责；负责辖区内物业纠纷的预防、受理、调解和纠纷信息排查，定期召开社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方会议，引导业主理性维权；参与辖区内物业服务质量的检查和考评。

（三）明确部门（单位）职责

进一步明确各部门（单位）职责，各负其责、齐抓共管，共同推进我市物业管理工作。

市住房和城乡建设局负责全市物业管理行业的业务指导、培训和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策；建立日常检查考核机制和物业服务企业信用档案；开展从业人员专业培训，提高行业队伍综合素质；负责物业专项维修资金的归集、使用等日常管理；负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查；对小区人防设施的建设及维护进行监督管理。

市综合行政执法局负责依法履行综合行政执法职权范围内的行政处罚职责。对小区内的违法建设、违规装修、违规停放机动车、侵占和破坏公共绿化、沿街占道经营、越店经营、饲养家禽等违法行为依法进行查处并抄告有关部门；对物业小区垃圾分类工作进行指导。

市公安局负责对小区治安、技防等进行监督检查，依法查处小区内影响公共安全、公共秩序的各类违法行为；负责智安小区标准化建设，提高小区智能防控水平；依法查处非法燃放烟花爆竹行为；开展物业小区出租房治安管理工作；依法查处纵犬扰民、伤人引起的治安刑事案件；依法查处制造噪音干扰他人生活的违法行为；协助整治小区占用消防通道乱停车现象。

市民政局负责对社区配套用房的指导管理；负责指导和推进社区居民委员会的建设。

市财政局负责做好有关物业管理资金的保障。

市自然资源和规划局负责将物业管理办公用房装修、停车（包括非机动车）设施及充电桩建设在规划条件中予以明确；与市住房和城乡建设局建立物业交易登记信息共享机制，在办理物业产权交易登记时，对市综合行政执法局、镇（街道）书面函告该物业存在违法建筑的，在处理决定执行完毕前暂停办理其产权买卖、抵押登记手续。

市市场监管局负责物业服务收费的监督检查；负责依法实施对涉及小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，并负责对相关特种设备作业人员进行考核，依法查处影响电梯正常运行的违法违规行为，依职权开展电梯安全事故调查处理；依法查处物业服务企业违反明码标价行为，提供明码标价价格行为政策辅导。

台州市生态环境局温岭分局负责对小区内涉及违法排污、噪声污染等影响环境依据职责进行监督检查及指导，协助查处环境违法行为。

市消防救援大队负责指导落实小区各项消防安全管理措施；开展日常消防监督检查，督促相关单位建设和维护公共消防设施；依法查处消防安全违法行为，督促火灾隐患整改。

供水、供电、供气、邮政、通信等相关单位应当依法接收并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，确保物业管理区域内共有设施设备设置规范，运行正常。

本实施意见自发文之日起施行。

温岭市人民政府办公室

2020年11月24日

（此件公开发布）