各镇人民政府，各街道办事处，市政府直属各单位，在温垂直管理各单位：

《温岭市农村住房建设管理办法》现印发给你们，请认真贯彻执行。

温岭市人民政府

2018年9月4日

温岭市农村住房建设管理办法

第一章  总  则

第一条  为加强农村住房（以下简称农房）建设管理，体现地域特色，优化规划布局，合理利用土地，切实保护耕地，提高审批效能，消除农房质量、消防等安全隐患，改善农村村民居住条件，根据国家土地管理和城乡规划法律法规规章等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内农村村民（含户改前农居混合户、符合条件的居民户）住房的新建、改建、扩建、拆建及其监督管理。

第三条  农房建设必须符合土地利用总体规划和村庄规划或村民点建筑方案，应尽量规划利用原有宅基地、空闲地及有条件坡地，避开地质灾害易发区，严格控制占用耕地，减少对生态环境的破坏。

第四条  积极盘活存量建设用地，充分利用低丘缓坡、老宅基地等非耕地资源，鼓励“坡地村镇”土地利用方式，推进农村土地节约集约利用，中心城区限定范围内原则上应大力开展公寓式住宅建设。充分利用农村土地综合整治等政策平台，积极引导和鼓励农房向城镇、中心村集聚。

第二章  职责分工

第五条  市住房和城乡建设规划局负责全市农房规划的管理工作，负责全市农房的建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可及相关规划验线、规划核实等工作，负责对农村工匠提供培训，负责组织编制农房设计通用图集。

市国土资源局负责全市农房用地的管理和监督，土地使用权收回和房屋不动产登记、发证等工作。

市综合行政执法局负责城镇规划区内农房违法建设行为的查处工作。

市建筑工程管理局负责全市村民公寓式住宅建筑工程质量监督及安全等工作。

市政府相关部门应当按照各自职责，做好农房有关工作。

第六条  镇人民政府（街道办事处）负责本辖区内的村庄规划编制、农房审批及建设监督管理工作，及时发现、制止违法建设行为，负责城镇规划区外违法建设行为查处，受市人民政府及其相关部门委托实施相关行政许可及批后监管等工作。

涉及城市新区、铁路新区范围的村庄规划编制须经市城市新区管委会、市铁路新区管委会同意后方可实施。

第七条  村民委员会应积极履行自治组织职责，严格执行土地利用总体规划和村庄规划，认真编制农房实施方案，切实管理好村级集体土地，负责办理农房审查、代办和建设管理工作。

第三章  村庄规划编制

第八条  中心城区、城镇规划区内和城镇规划区外村庄分三类，实行差异化管理，村庄规模按下列标准执行：

（一）太平街道、城东街道、城西街道、城北街道、横峰街道行政区域范围内的村庄，村庄规模人均用地面积不得超过65平方米。

（二）各镇总体规划区内和温峤镇纳入城市总体规划的村庄，村庄规模人均用地面积不得超过70平方米。

（三）城镇规划区外的村庄规模原则上不得突破现状规模，利用新增用地建房的村庄规模人均用地面积不得超过85平方米，利用老宅基地改造的村庄规模人均用地面积不得超过90平方米。

（四）村庄人口规模均按户籍人口乘以5年自然增长率计算。

第九条  村庄规划实施以老村庄、存量建设用地为主的编制原则，实行分类差别化政策：

（一）城镇规划区内的村庄，先编制控制性详细规划，再编制村民点建筑方案，村庄建设规划尽可能集聚，达到节约、集约用地的效果。

（二）城镇规划区外的村庄，实行弹性布局，明确村庄规模、用地边界、主路网体系、基础设施、公共服务设施、绿化广场等强制性内容，强制性内容变更应报市政府批准同意；非强制性内容变更的，经村民代表会议通过报镇（街道）确认同意后报规划主管部门审查同意。

第四章  村民建房面积标准

第十条  农房一般包括联排立地式、多层套房式、公寓式等住宅形式。联排立地式农房是指层数一般在3层（包含3层）以下，产权按垂直分割的低层住宅；多层套房式农房是指村民自建，产权按水平分割的多层住宅；公寓式是指经市政府批准由村民委员会（村经济合作社）或政府相关机构代建的小区化管理的多、高层住宅。

第十一条  村民新建、原地或异(易)地拆建联排立地式农房宅基地用地面积标准：有效人口2人的家庭宅基地用地面积不得大于55平方米（小套）；有效人口3-4人的家庭宅基地用地面积不得大于85平方米（中套）；有效人口5人及以上的家庭宅基地用地面积不得大于110平方米（大套）。位于转角位置农房因不可分割原因可增加不大于15平方米的宅基地用地面积。

山区（位于城镇规划区外）有条件利用荒地、荒坡等非耕地的，宅基地用地面积限额标准在前款限额标准基础上可再增加10％。

多层套房式农房的宅基地用地面积、建筑面积参照相应联排立地式农房面积标准执行。

有效人口1人的可在公寓式（或多层套房式）住宅中申请不超过80平方米建筑面积的住房；原审批过一间通天式住宅现有效人口达到5人及以上的家庭，可再申请一小套联排立地式农房；原审批过一小套小康型住宅现有效人口达到5人及以上的家庭，可再申请公寓式（或多层套房式）不超过100平方米建筑面积的住房；原审批过一中套小康型住宅现有效人口达到5人及以上的家庭，可再申请公寓式（或多层套房式）不超过50平方米建筑面积的住房。

第十二条  村民建设公寓式住宅，其规定按市政府有关政策执行。

第十三条  村民凭合法权源申请拆老建新，按下列标准执行：

（一）拆除老屋1间（正屋建筑占地面积在25平方米以上，下同），在申报宅基地时，可安置一小套联排立地式农房；拆除老屋2间的，可安置两小套或一大套联排立地式农房；整体拆除老屋3间以上（含3间）的，在第十一条宅基地用地限额基础上，可安置三小套或一小套加一大套联排立地式农房。正屋单间建筑占地面积不足25平方米的房屋采取合并计算。

（二）拆除老屋1间正屋建筑占地面积在25平方米以下的，对本村村民唯一合法权源的，可安置一小套联排立地式农房；对非本村村民唯一合法权源的，一般应在公寓式（或多层套房式）申请不超过80平方米建筑面积的住房。

涉及国有土地报批拆迁的，应在已征为国有的土地上安置，确无国有土地安置的，由该户自愿承诺放弃原国有土地使用权，并经所在村同意，可在集体土地上予以安排。对原属国有出让土地的，则安置用地不计入建房用地限额标准内，并不计入村庄用地规模。

第十四条  个人以单间出让、转让方式取得的国有住宅用地拆建：

（一）申请原地拆翻建的，不再补交土地出让金；拆扩建的，超出占地面积部分按现行基准地价评估后全额补交土地出让金，重新签订出让合同，出让年限为剩余年限；

（二）新农村建设和城市建设等拆迁中需安排公寓式住宅的，其分摊登记土地使用权面积不超出原用地面积，不再收取土地出让金；超出原用地面积的，按现行基准地价评估后全额收取土地出让金，重新签订出让合同，出让年限为剩余年限，法律、法规及拆迁补偿方案另有规定的，从其规定。

第十五条  对1999年前原小城镇建设、“村村通”、集资办教育、改变用途等建设的房屋，凭原镇、村开具发票或其他有效依据，在拆迁或户口所在村申报宅基地时，不计入建房用地限额标准内。

第五章  农房建筑标准及规定

第十六条  联排立地式农房建筑按下列标准及规定执行：

（一）建筑层数原则上不超过 3 层，檐口高度（指室内地坪到檐口的高度，下同）不得大于11.2 米，室内外高差不得大于0.45米，屋栋高度（指室内地坪到屋栋的高度，下同）不得大于15.2 米。重点工程已签订拆迁协议、幢内补缺等情形确需建至4层及以上的，由国土、建设规划及相关镇（街道、管委会）研究确定并从严控制。

（二）建筑夹层高度不得大于2.8米，夹层中空部分的进深不得少于5米。阁楼只允许单侧设置露台，檐口高度不得大于2.4米，露台缩进不得少于0.8倍该阁楼檐口高度，若为临街建筑时露台应设置在非临街面。山墙面不得出挑，且不得开门。

（三）若设置地下室，地下室应建在房屋垂直投影范围内，其室外顶板高出室外地坪不得大于0.15米，地下室层高不得大于3.6米。地下室开挖和建设须保证周边建筑安全，不得建2层地下室。

（四）空调机位、太阳能、水箱等设施须隐蔽设置；小套联排立地式农房，立面宜设置入口门廊；中套、大套联排立地式农房，立面宜设置阳台、入口门廊等。

（五）允许联排立地式农房建设庭院，庭院的进深不得大于4.0米，围墙应为透空式，且高度不得大于1.5米。庭院围墙应统一规划、统一设计、统一建设。

（六）城镇规划区外利用存量建设用地的联排立地式农房，平面形式原则上按以上标准执行，也可根据实际情况适当灵活布局。

第十七条  多层套房式农房建筑按下列标准及规定执行：

（一）建筑层数不得超过5层，临街农房的檐口高度不得大于15.8米，栋高不大于19.8米；非临街的檐口高度不大于14.2米，栋高不大于18.2米。

（二）屋面应采用全坡顶形式，除设置必要消防设施、屋顶水箱、太阳能等外，不得设置其他设施，上述等设施应在坡屋顶内隐蔽设置。

第十八条  优化建筑布局，科学配置农村住房功能空间，楼梯间须满足消防、采光通风以及排烟的要求。农房设计要满足国家和地方建筑结构、消防安全和自然灾害防御有关要求，提高防灾、抗震等能力。

第十九条  农房设计要充分研究分析我市区域内的地域特征与文化特色，积极探索村庄整体风貌下的单体设计。农房设计要处理好传统与现代、继承与发展的关系，既深入挖掘历史文化资源，又充分体现时代气息；既注重单体的个性特色，更注重整体的错落有致，有序构建村庄院落、住宅组团、单体庭院等空间，着力探索形成“地域民居”新范式。

第六章  申请对象与资格

第二十条  申请农房用地的有效人口计算（户籍制度改革后，依据原户口簿或公安机关人口信息数据备份库历史信息，以改革前的户口性质为准）：

（一）本户在册人口（已婚女性应在男方计算人口数，入赘除外）；

（二）家庭成员中的现役军人（军官除外）、父母户口在本市的在校学生以及服刑人员；

（三）原农居混合户中温岭户籍城镇居民未享受集资建房、经济适用房等优惠政策的；

（四）回乡落户的职工、干部、军人以及返回农村定居的华侨、港澳台胞和外籍华人。

原村民转为居民且户籍在本市的（在行政机关、事业单位、国企中正式在编或在编过的除外），在农房用地审批中，经原籍村村民代表会议讨论通过，可在原籍村享受村民宅基地待遇。

下列人口可按户口性质增加1人列入申报人数，同一对象符合两个以上条件的只能增加1人计算：

（一）单独子女（离婚户除外）；

（二）未育夫妇；

（三）22周岁以上的未婚男性;

（四）有女无子户，20周岁以上的未婚女性（限1人）。

第二十一条  未婚及离异户建房用地审批：

（一）离婚5年内双方均未再婚的，不得申请新增建房用地；

（二）离婚后一方已再婚的，符合建房条件的，经户口所在村村民代表会议讨论通过，可按正常性规定申请建房用地;

（三）离婚5年以上（含5年）未再婚的，可作为家庭成员与父母合并计算人口；

（四）离婚10年以上（含10年）未再婚或未婚40周岁以上有兄弟的女性，可单独申请在公寓式（或多层套房式）住宅中解决，面积在80平方米以内；如所在村无公寓式（或多层套房式）住宅规划的，实际人口达到2人及以上的，经村民代表会议讨论通过，可申请联排立地式农房。已作为家庭成员与父母合并计算人口的，不再享受以上待遇。

第二十二条  渔户等其他户，在原籍村有土地可用于建房的，参照村民申请农房宅基地政策执行。

第二十三条  多子的家庭，父母、祖父母及未婚女性应共同落到一户，并签订建房落户协议。对已出现父母、祖父母重复落户的，以最后落户审批为准。

在签订建房落户协议时，确因家庭实际原因一时无法全部签字的，可以由父母和被落户的儿子同意并签字，经村、镇（街道）证明属实，但必须落户合理。

对四代以上（含四代）的家庭，可分为2户进行申报宅基地，第一代与第二代合并为一户可申报一小套联排立地式农房或公寓式（或多层套房式），第三代与第四代等合并为一户，按有效人口数申报宅基地。

第二十四条  在建房申请报批时，涉及房屋析产的，应先办理析产手续，且分家析产必须符合建房规定。对因各种原因造成一时无法办证的，采取家庭分家析产的方式，由家庭成员在分家契约上签字，经村民委员会同意，并报镇（街道）确认。

析产前家庭原有宅基地面积已经达到分户后各户限额标准总和的，户主或家庭成员再申请建房的不予批准。在1995年12月31日前已办理房产和土地分家析产登记的，建房户报批时予以认可。

对继承的房屋，应计入继承人的宅基地使用面积。

第二十五条  跨村建房，经土地所在村村民代表会议同意，采取土地征收、调换等方式实施迁移的，可以按本办法第十一条规定申请村民建房用地。

第二十六条  在符合土地利用总体规划和村庄规划（村民点建筑方案）的条件下，城镇居民可凭合法权源的农村住宅，在存量建设用地上申请原地改建。

第二十七条  符合建房条件的农村村民，经村民委员会同意、镇（街道）审查、市国土资源局审核，报市人民政府批准，可调剂使用房屋。其调剂的宅基地使用应符合以下条件：

（一）调剂土地应是集体土地；

（二）调出方系本村集体经济组织成员所拥有的房屋宅基地（包括村集体经济组织依法收回的应拆老屋用地）；

（三）调入方应为本村村民。

第二十八条  村民易地建造住宅的，原则上先拆老屋后报批。确因一时无法拆除的，应在申请报批时，同时申请办理注销或变更不动产权证等相关手续，且与村民委员会签订老屋拆除协议，承诺自批准之日起12个月内自行拆除；对在批准之日起12个月内未自行拆除的老屋，由镇（街道）、村民委员会（村集体经济组织）组织拆除。

对因文物古迹保护等公共利益需要的房屋，经市政府批准，可暂缓拆除或不拆。

第二十九条  村民建房应在取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证之日起1年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，可以在期限届满前三十日内向原核发机关申请办理延续手续，申请延续的次数不得超过两次，每次延续的期限不得超过一年；逾期不开工建设的，由所在村申请，报原批准机关批准，收回宅基地。

第三十条  有下列情形之一，另行申请宅基地的，不予批准：

(一)原有宅基地已超过本办法第十一条规定最高限额标准的；

(二)子女分户后，各户原有宅基地面积已达到本办法第十一条规定限额标准总和的。

第三十一条  对1987年1月1日后出卖及以其他形式转让地上房屋或城市拆迁过程中其宅基地还基已通过货币进行补偿的，再申请时，上述宅基地计入本办法第十一条规定的宅基地面积标准内。

第七章  农房审批管理

第三十二条  农房宅基地用地和规划实施联合审批，由镇（街道）根据法律法规规定，受市人民政府、市国土资源局和市住房和城乡建设规划局委托，予以统一办理。联合审批实施细则由市审改办会同市国土资源局、市住房和城乡建设规划局、镇（街道）另行制定。

各镇（街道）应根据法律法规规定，受市住房和城乡建设规划局委托办理农房的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证以及验线、批后管理、规划核实。其中，在城镇建设用地范围内进行农房建设或者在村庄规划区内使用国有土地进行农房建设的，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；在村庄规划区内使用集体土地进行农房建设的，办理乡村建设规划许可证。

第三十三条  村民可委托建设工程设计单位或者建筑、结构专业的注册设计人员进行施工图设计（有地下室除外），建设三层及三层以下且不设地下室的农房，可选用通用图集。市住房和城乡建设规划局负责做好农房设计通用图集的编制、完善和推广工作，向村民免费提供。若建设地下室的，建设行政主管部门只提供建施通用图集。

第三十四条  村民在取得宅基地用地批准文件和规划许可证及农房设计图纸后，向镇（街道）申请免费放样服务。

第三十五条  除法律法规另有规定外，联排立地式、多层套房式农房建设不需要办理建设工程施工许可证。建设非低层农房的，建房村民应委托建筑施工企业施工；建设低层农房的，建房村民可委托具有相应技能的农村建筑工匠施工。

第三十六条  建房户房屋竣工后，应持房屋建筑面积测绘成果书等资料，向受理联合审批的镇（街道）申请用地和规划核实。验收合格后，凭有关材料到相关部门办理不动产权属登记。

第三十七条  多层套房式农房建房户在征得村、镇（街道）同意后，其许可程序按联排立地式农房的程序执行。

第八章  批后监管

第三十八条  市人民政府建立国土资源、建设规划、综合行政执法、建工等部门以及镇（街道）参加的工作协调机制，加强对本辖区内农房建设的统一管理。

第三十九条  各镇（街道）应层层落实农房管理目标责任制，切实加强农房的监督和管理，在农房经依法批准后，应及时组织国土资源、建设规划、综合行政执法等相关部门人员进行核样，划定四址范围。

第四十条  按照“治管并重，即治即管”的要求，市国土资源局、市住房和城乡建设规划局、市综合行政执法局和各镇（街道）应按《温岭市人民政府办公室关于印发温岭市违法用地和违法建筑联合监督管理实施办法（试行）的通知》（温政办函〔2017〕26号）明确的相应职责，加强协作配合，共同做好村民住房建设管理工作。

市住房和城乡建设规划局应建立农房城乡规划管理信息移送制度，及时将农房城乡规划管理信息移送给市综合行政执法局和各镇（街道）。

市国土资源局应建立农房批后监管信息平台，严格落实农村宅基地审批“四公开”制度，做到审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开。严格落实农村宅基地管理动态巡查制度，依法查处宅基地使用中的违法违规行为，建立村民建房与违法用地查处相挂钩的奖惩机制，对新发生农房违法用地且未按规定时限拆除的，或未按规定拆除应拆老屋的行政村，下年度不予安排农房用地指标。

各镇（街道）要组建专门队伍负责农房管理及施工质量和安全监督检查工作，开展动态巡查，建立巡查台账和档案，落实巡查责任，强化巡查考核，实行驻村干部农房违法行为报告制度，建立联村领导、联村干部包村联户机制，确保将违法违规行为消灭在萌芽状态。

各村要通过村规民约，强化农房管理，在保障无房户、危房户及困难户的建房前提下，鼓励村集体经济组织结合本地实际，完善宅基地分配管理机制。加强对建房户的跟踪联系与巡查，发现有违法违规行为的，应责成当事人立即自拆，并当天报镇（街道）。

市国土资源局、各镇（街道）、各村要加强对村民应拆老屋的监管力度，责成当事人履行拆除老屋协议，对逾期未拆的老屋，应及时组织力量予以强制拆除。

市国土资源局、市建设规划局、市综合行政执法局、市建工局等单位要加强监督管理，定期开展检查，对发现违法行为，依法予以查处。

第九章  责任追究

第四十一条  违反本办法规定的行为，按相关法律、法规和纪律处理。

第四十二条  村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由市国土资源局责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上的新建房屋。

第四十三条　买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，由市国土资源局没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让土地上的新建建筑物和其他设施，恢复土地原状。对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款。

第四十四条  建筑施工企业或农村建筑工匠违法施工的，根据《浙江省农村住房建设管理办法》等法律法规予以处理。

第四十五条  当事人对行政机关所作的具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

第四十六条  行政机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按《违反土地管理规定处分办法》和《中华人民共和国城乡规划法》处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十章  附  则

第四十七条  对涉及撤村改建城市社区的，原村民及其配偶、子女，在市政府批准的居民规划点范围内，符合本办法条件的，可申请建房用地或公寓式住宅。本应由村民委员会负责或者村民代表会议通过的事项改由（股份）经济合作社负责或社员代表会议通过。

第四十八条  本办法自发布之日起施行。原《温岭市人民政府关于印发温岭市农村村民建房管理办法的通知》（温政发〔2016〕32号）、《温岭市人民政府关于印发进一步推进农村村民建房工作若干意见的通知》（温政发〔2017〕17号）同时废止。本办法实施前本市下发的有关个人建房管理的相关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。

第四十九条  本办法由市国土资源局和市住房和城乡建设规划局负责解读。