各镇人民政府，各街道办事处，市政府直属各单位，在温垂直管理各单位：

　　为进一步推进物业管理工作，规范物业服务企业行为，提高业主自治能力，建立物业管理长效机制，促进我市物业管理市场健康有序发展，根据《浙江省物业管理条例》、住房和城乡建设部《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》（建房〔2009〕274号）、《台州市物业管理实施办法》（台州市政府令第99号）、《关于加强物业管理促进物业服务行业健康发展的若干意见》（台政办发〔2010〕79号）等有关规定，结合我市实际，提出如下意见：

　　一、明确物业管理主体。市建设规划局是物业主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。制定物业管理发展规划和相关政策；落实物业管理项目招投标制度；监管物业专项维修资金、物业保修金；组织培训物管人员和业主委员会成员；牵头组织对物业管理小区的综合考评，建立健全物业管理服务投诉受理机制，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改；指导和监督业主大会筹备、召开和选举业主委员会；负责业主委员会的备案。

　　街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。协助指导成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议；指导和协助业主大会召开、业主委员会的选举与变动、物业服务企业的选聘与解聘；负责物业服务纠纷调解等。社区居委会协助街道办事处(镇人民政府)监督和管理辖区内的物业管理活动。

　　业主大会、业主委员会必须在物业主管部门和街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下开展日常活动，履行好《物业管理条例》规定的职责，发挥自治作用。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居委会工作，并接受其指导和监督。召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居委会并听取社区居民委员会的建议。

　　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同约定服务项目开展物业服务，接受社区居委会和业主委员会的监督和指导。

　　二、落实各部门职责。公安（治安、交警、消防）部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安协防工作；指导划分停车泊位及行车路线；对堆放易燃易爆物品，严重阻塞交通，阻碍消防通道，强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为采取强制措施，予以拖离；加强消防工作的检查和指导，定期检查消防设施，依法查处破坏、停用消防设施的行为。

　　行政执法局负责查处物业区域内的擅自设置户外广告、搭建建筑物或其他设施、改变房屋外貌和违法装修，擅自占用损坏共有部位共有设施设备、损坏绿地及绿化设施、饲养家禽家畜等违法行为。

　　价格主管部门会同房地产行政主管部门负责物业服务收费的监督管理。科学合理审批前期物业服务收费标准；住宅小区车辆停放收费实行政府定价，由价格主管部门制定收费标准并报市人民政府批准；加强对物业服务企业收费执行情况的监督检查，查处乱收费和擅自提高收费标准的行为。

　　建工局负责督促建设单位和施工企业做好房屋保修期内的维修工作，及时处理房屋质量方面的投诉；负责查处物业管理区域内擅自变动承重结构等涉及房屋使用安全的装修行为。

　　工商局负责物业服务合同的管理，查处合同违法和物业区域内非法广告和无照经营行为。对利用住宅或车库作为经营（办公）场所的一般不予核发营业执照。

　　环保局负责做好物业区域内的环境监测，查处造成环境污染的违法行为。

　　三、建立沟通协调机制。建立物业管理联席会议制度。由街道办事处（镇人民政府）负责召集，建设规划、公安派出所、社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。物业管理联席会议主要协调解决下列事项：业主委员会不依法履行职责的问题；业主委员会换届过程中出现的问题；履行物业服务合同中出现的重大问题；提前终止物业服务合同的问题；物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题以及需要协调解决的其他物业管理问题。

　　四、建立市场准入和退出机制。严格物业企业资质审批，加强企业资质动态管理和信用档案建设，把好市场准入关。清理、整顿管理水平低、服务不规范、社会形象差的企业，扶植一批具有市场竞争力的物业服务品牌企业。有计划地培育和引进一批具有市场竞争力的物业服务品牌企业。加强物业项目退出管理，规范物业服务企业退出行为。

　　五、确立物业服务招标投标制度。建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

　　住宅物业（包括住宅小区、写字楼、商业综合楼、别墅，下同)总建筑面积在5万平方米（含5万平方米）以上的前期物业管理，建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。

　　投标人少于三个或者住宅物业总建筑面积不足5万平方米的前期物业管理，经物业项目所在地的物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　鼓励业主大会采取招投标方式选聘物业服务企业。

　　六、建立公开透明的收费机制。普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价管理；非住宅物业和别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价管理。

　　物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　供水、供电等专业单位应当向物业管理区域内最终用户（指实际最终使用的个人或者单位）收取费用；物业服务企业接受委托代收的，委托单位应当按照与物业服务企业签订的委托代收协议，支付相应的代收手续费，代收手续费一般为1%。物业管理区域内因物业服务所产生的供水、供电等非经营性的费用，实行按生活类价格收费。

　　七、加强物业区域共有设施设备管理。新建住宅小区（大厦）共有设施设备经相关专业单位、建设单位共同验收合格后，按有关规定应当移交给相关专业单位的，应当及时移交给相关专业单位负责管理。共有设施设备的技术资料应当一并移交。相关专业单位无正当理由拒绝接收的，由市政府责令限期接收管理。

　　本意见施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由所在街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会负责牵头，参照前款规定组织办理移交手续。

　　相关专业单位在接管已交付使用住宅小区（大厦）时，发现共有设施设备运转不正常或者存在安全隐患的，应当会同业主委员会或者街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会将设施设备修复正常、消除隐患后，方可办理接收管理手续。

　　八、实行物业服务企业地方财政补贴。自本意见实施之日起连续5年对住宅小区物业服务收入征收的营业税地方所得部分实行财政贴补，主要用于对物业服务企业的重点扶持和培育。

　　从事物业管理的物业服务企业，以与物业管理有关的全部收入扣除代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

　　九、加大旧小区整治改造力度。对一些配套设施缺损、环境脏乱差，未封闭管理、安全无保障的旧住宅区，列入整治改造范围，分期分批实施，要逐年加大对旧住宅区综合整治改造资金的补助。

　　十、培育扶持物业服务龙头企业。为培育扶持物业服务龙头骨干企业，积极开展物业管理优秀小区评选活动，全面提升物业管理水平。奖励办法按照市政府关于进一步加快服务业发展的政策执行。

　　十一、加强舆论宣传。各级政府及各部门要通过各种途径开展物业管理相关法律法规宣传，使各方主体充分认识提升物业服务是促进物业增值保值的有效手段，从而使业主逐步转变思想观念，不断提升物业消费意识，促进我市物业管理朝市场化、社会化、专业化方向发展。

　　二○一○年十二月二十七日