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对《温岭市城镇低效用地再开发工作实施细则(草案)》的征求意见

发布日期:2018-09-17 11:06 浏览次数:

为了进一步增强制定规范性文件工作的公开性和透明度,提高政府规范性文件质量,现将市国土资源局起草的《温岭市城镇低效用地再开发工作实施细则(草案)》,全文予以公布,征求社会各界的意见,以便进一步研究、修改。如有修改意见请于2018年9月28日下午下班前将修改意见或建议书面反馈至市政府法制办公室。 

    联系电话:86128122 传真:86123039  

  附件:《温岭市城镇低效用地再开发工作实施细则(草案)》  

    

    温岭市人民政府法制办公室 

  2018年9月17日 

  附件: 

  温岭市城镇低效用地再开发工作实施细则 

  (草案) 

  为深入贯彻落实节约集约用地政策,积极推进我市城镇低效用地再开发工作,根据《国土资源部关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》(国土资发〔2013〕3号)、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》(浙政发〔2014〕20号)、《浙江省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见的通知》(浙政办发〔2013〕105号)、《台州市人民政府办公室转发市国土资源局关于贯彻落实浙政办发〔2013〕105号文件精神的执行意见的通知》(台政办发〔2013〕141号)等文件精神,特制定全市城镇低效用地再开发工作实施细则。 

  一、合理确定城镇低效用地再开发实施范围 

  城镇低效用地是指不符合现行规划用途、利用粗放、布局散乱、设施落后、闲置废弃以及不符合安全生产和环保要求的存量建设用地,在“三改一拆”中计划实施改造的土地。 

  列入再开发范围的城镇低效用地,应当同时符合全省土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围和城乡规划划定的城镇建设用地范围。主要包括: 

  (一)“三改一拆”行动需要实施改造的旧住宅区、旧厂区和旧 村庄(城中村)土地。 

  

  (二)利用强度明显低于节约集约用地控制标准的厂矿用地,产业落后、企业经营困难需要退出的厂矿用地。 

  (三)不符合产业发展政策导向要求,属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地;不符合安全生产和环保要求的用地;因城乡规划调整,需要实施“退二进三”的产业用地。 

  (四)涉及边角地、夹心地、插花地等零星新增建设用地。 

  (五)其它经认定的低效利用存量建设用地。 

  二、城镇低效用地再开发前期工作程序 

  (一)调查摸底和上图入库。各镇人民政府(街道办事处)根据土地利用现状结合全国第二次土地调查成果,组织开展城镇存量建设用地利用现状及潜力调查,调查结果统一报市城镇低效用地再开发工作领导小组办公室(以下简称市再开发办),并将拟列入实施范围的城镇低效用地,标注在遥感影像图、土地利用总体规划图、地籍图和城镇总体规划图上,建立城镇低效用地数据库。该数据库须经省、台州市审核后,报自然资源部备案。纳入城镇低效用地数据库的地块,方可进行再开发。 

  (二)编制专项规划和年度实施计划。市国土资源部门依据全市土地利用总体规划、城乡规划、产业布局规划等,对纳入城镇低效用地数据库的低效用地编制再开发专项规划。各镇人民政府(街道办事处)根据再开发专项规划,按照“立足实际、突出重点、先易后难、分步推进”的原则编制年度实施计划,确定年度改造开发的目标任务、规模地块、开发强度、利用方向、时序安排和保障措施等,确保再开发工作稳妥有序推进。再开发专项 规划和年度实施计划须报市政府批准后实施。 

  

  (三)制定具体地块再开发方案。在编制专项规划和年度实施计划时,再开发实施主体可同步制定包括土地利用现状、开发利用方向、改造提升目标、修建性详细规划、资金筹措落实情况等内容的再开发方案,经相关部门审核后,报市政府审批。再开发方案可按单宗地块编制,也可按多宗或片区编制。 

  三、城镇低效用地再开发利用模式 

  (一)政府主导再开发。列入政府主导再开发项目范围的地块或规划用于商服、商品住宅等经营性房地产开发及城市基础设施和公共设施建设的地块,应由政府收回或收购土地使用权后按照现行政策主导再开发。 

  (二)市场主导再开发。对已取得合法用地手续的,鼓励采取以下方式进行再开发: 

  1.原土地使用权人联合实施工业用地再开发。 

  同一低效用地区片内的原土地使用权人申请联合改造再开发的,可打破权属界限置换土地,合理调整布局,统一规划,由产权人制订联合改造方案,向市再开发办提出申请,市再开发办召集镇(街道)、经信、国土、环保、建设规划、消防等相关单位进行联合确认后报市政府批准。 

  市国土资源部门根据已批准的联合再开发方案,依申请注销原土地使用证和房屋所有权证(不动产权证),国土资源部门按协议出让方式直接与联合产权人签订《出让合同》(分地块再开发的,可与各方产权人分别签订《出让合同》),《出让合同》重新约定统一的出让期限以及因年限调整需补缴的土地出让金、开竣工时间、规划条件、投资强度及违约责任等内容,免缴容积率增加部分的土地出让金和城市建设配套费。 

  联合产权人凭新《出让合同》、出让金缴付凭证等资料向国土部门申请办理土地初始登记,竣工后根据经批准的联合改造方案及产权人之间按部分建筑物或按地块分割的约定(每个单独分割地块应当符合建设用地控制指标)分割办理不动产权证。 

  2.市场主体参与工业用地再开发。 

  鼓励、引导和规范市场主体参与城镇低效工业用地再开发,调动市场主体参与改造开发积极性,对利用现有工业用地扩大生产性用房,或通过新建、扩建、改建多层标准厂房的,容积率提高部分,不再增收土地出让金,但建成后转让的除外。 

  允许市场主体收购相邻多宗地块(包括有合法手续的空地),投资参与改造,市场主体与被收购的产权人分别签订收购协议,落实补偿政策,确保无权属争议。由市场主体制订联合改造方案,向市再开发办提出申请,市再开发办召集镇(街道)、经信、国土、环保、建设规划、消防等相关单位进行联合确认后报市政府批准。再开发用地容积率一般应达到1.4以上,建筑密度一般不低于35%。 

  市场主体以转让方式取得土地使用权,办理完税或减免税凭证。市国土资源部门根据已批准的联合再开发方案,依申请注销原土地使用证和房屋所有权证(不动产权证),市国土部门再与市场主体签订《出让合同》,重新约定统一的出让年限以及因年限调整需补缴的土地出让金、开竣工时间、规划条件、投资强度及违约责任等内容。市场主体凭新《出让合同》、出让金缴付凭证等资料向国土部门申请办理土地合并登记。 

  多企业组成市场主体进行工业用地再开发的,竣工后允许各企业按土地使用权购买时约定的股份比例登记到市场主体名下,或按部分建筑物或按地块分割登记到各企业名下(每个单独分割地块应当符合建设用地控制指标),不再收取土地分割登记产生的地价差,城市建设配套费按现行政策收取。 

  3.在不改变土地使用功能的前提下,鼓励原国有土地使用权人对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建、拆建及利用地下空间,提高容积率的,不再收缴容积率增加部分的土地出让金,对仍用于工业生产的,城市建设配套费收缴按照《关于进一步推进产业优化升级振兴实体经济的若干意见》(温市委发〔2018〕38号)有关要求执行。对工业企业通过“退二进三”兴办服务业,保留其工业用途不变的,按规定缴纳国有土地收益金,具体按照《关于印发温岭市工业厂房临时改变用途兴办第三产业操作办法的通知》(温政办发〔2012〕185号)有关要求执行。 

  (三)村集体经济组织再利用。鼓励小面积零星建设用地,纳入农村土地综合整治项目拆旧区,获取城乡建设用地增减挂钩指标,进行挂钩项目集中再开发。 

  四、小微企业园建设 

  市场主体按分割转让产权方式开发建设的小微企业园,整宗土地面积需30亩以上,按照统一规划、统一设计、统一审批的要求,由再开发办召集镇(街道)、经信、国土、环保、建设规划、消防等相关单位进行联合确认后报市政府批准同意,允许市场主体开发建设小微企业园。小微企业园区建成后,允许按产权分割方案以5亩土地为最小分割单元进行分割转让(每个单独分割地块应当符合建设用地控制指标)。全部建筑物拆除后重建的小微企业园区,允许按工业地产形式进行产权分割转让。容积率提高部分按市场评估价增收土地出让金,不再收取土地分割转让产生的地价差,城市建设配套费按现行政策收取。小微企业根据小微企业园的产业要求和入园标准,经当地政府同意,向市场主体购买生产研发用房以及配套用房,按照开发实施方案的分割单元,办理不动产权证。 

  五、妥善处置各类历史遗留用地手续 

  (一)用地行为发生在1986年12月31日之前的,由市国土资源部门出具符合土地利用总体规划的审核意见,由市政府依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》办理土地确权登记发证手续。 

  (二)用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间的城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程等公益性项目,在符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求的前提下,可按存量建设用地上的违法行为进行处理(处罚)。对符合土地利用总体规划以没收违法用地地上建(构)筑物并处罚款方式处置的,在行政处罚和没收地上建(构)筑物依法执行到位的前提下,可以认定为违法用地行为已消除,采取划拨或协议出让方式补办用地手续。其他违法用地的地上建(构)筑物原则上予以拆除。 

  (三)用地行为发生在1987年1月1日至2006年8月31日之间(即国发〔2006〕31号文件发布之前)的当年度规上企业违法工业用地,按有关规定处罚到位后,且同时具备以下4项条件的前提下,可按协议方式补办项目供地手续。1.符合土地利用总体规划和城乡建设规划的;2.已支付征地补偿费且被征地村无异议的;3.政府同意安排的项目,项目业主已预缴土地价款,并有相关证明材料的;4.符合产业政策,用地指标达到相应建设用地双控指标要求,企业生产经营和税收缴纳正常的(以审计报告为准)。符合上述补办条件的项目,须由市发改、经信、财政、国土、环保、建设规划、审计等相关部门审查后报市人民政府集体确认。 

  补办供地手续的项目在供地方案报市人民政府批准后,由受让方自行拆除地上违法建(构)筑物(地上建筑物符合产权补办政策的除外),再签订《国有建设用地使用权出让合同》,办理(不动产权证)。 

  违法用地时点凭预交土地价款发票、用地协议(意向书)、违法用地处罚决定书、所在地镇(街道)违法时间认定证明及其他相关证明材料,进行综合认定。 

  预交土地价款是指企业在用地时向镇(街道)、园区缴纳的土地款项,须提供相关收款凭据。补办项目是否符合产业政策以项目主管部门出具的意见为准。用地指标达到双控指标要求是指补办用地手续时工业用地达到双控指标要求及符合规划总平面要求。企业生产经营和税收缴纳情况,由企业委托有资质的审计机构出具审计报告并经项目主管部门、税务部门确认。 

  用地行为发生在2006年9月1日至2009年12月31日之间的违法工业用地,按土地利用现状办理用地手续,并按建设规划及相关规定进行开发利用。 

  (四)用地行为发生在2010年1月1日之后的,按现行法律法规政策办理。 

  (五)符合浙政办发〔2013〕105号规定条件,按土地利用现状完善用地手续的拆后利用土地,应纳入城镇低效用地再开发专项规划;需办理土地征收手续的,按照城镇低效用地再开发报批渠道,实行单独建库、单独列批。 

  (六)关于土地类别认定。用地行为发生在1987年1月1日至第2次土地调查(2009年12月31日)之间的违法用地,第2次土地调查土地利用现状地类确认为建设用地的,按存量建设用地直接办理项目供地手续;第二次土地调查时未调查为建设用地,但在2009年12月31日前已实施建设的,可以按建设用地认定,并按土地变更调查程序变更。 

  六、城镇低效用地再开发供地方式 

  (一)招拍挂公开出让。符合以下情形之一的,应当以招拍 挂公开出让方式供地: 

  

  1.规划用于商服、商品住宅等经营性房地产开发项目的城镇低效用地,以招拍挂方式公开出让供地。 

  2.已取得合法用地手续的,原划拨决定书或土地出让合同明确改变土地使用条件要实行招拍挂出让的城镇低效用地。 

  3.其他应当依法实行招拍挂方式公开出让的国有建设用地。 

  (二)协议出让。符合以下情形之一的,可按协议出让方式办理供地手续(包括地下空间建设用地使用权): 

  1.已取得合法用地手续的工业用地,原划拨决定书或土地出让合同未明确约定改变土地使用条件要实行招拍挂出让的,划 拨土地使用权价格按出让土地使用权正常市场价格的60%确定。 

  

  2.再开发地块涉及“边角地、夹心地、插花地”等零星新增建设用地,要纳入土地利用年度计划,或按照城乡建设用地增减挂钩政策执行。零星新增建设用地单宗用地面积不超过3亩或累计不超过再开发项目用地总面积10%的,经批准可以和邻宗土地一并集中再开发,经项目主体申请,可协议出让,土地出让金按市场价格评估后确认。 

  3.对城市规划区内,符合国家和省产业政策但不符合现行规划用途、需要搬迁的工业用地,在收回原国有建设用地使用权后,为原土地使用权人重新安排的工业用地。安排面积原则上与原用地面积相等,确属技术改造项目需要增加面积的,增加部分不得超过原用地面积的50%。 

  4.有合法手续的工业项目,其土地性质为集体建设用地的,可以申请征收为国有,并以协议出让方式供地。 

  (三)划拨供地。规划用于城镇道路与交通设施用地、公用设施用地、环境设施用地、绿地与广场用地等符合《划拨用地目录》的城镇低效用地,可以采取划拨方式供地。 

  (四)批准拨用。使用本村集体经济组织所有的城镇低效用地用于农村个人建房、村标准厂房、村公共设施和公益事业的(包括农村农贸市场、非营利性养老机构、农村文体活动中心、农村公共绿地、农村公共停车场、村办公楼、村庄道路等),允许以批准拨用方式供地。村标准厂房由村经济合作社申请,其他村公共设施和公益事业项目可由村民委员会申请。 

  七、严格规范协议出让行为 

  (一)用地单位可根据批准的地块再开发改造方案向规划部门核定用地范围和规划指标。用地红线范围内依法完成征收补偿安置后,向当地国土部门申请办理协议出让手续。 

  (二)再开发地块协议出让方案经市人民政府批准同意后,在《温岭日报》上公示。经公示无异议的,按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》办理协议出让手续。公示时间不得少于5个工作日。 

  (三)协议出让时,对工业企业通过“退二优二”提高容积率的,不再另行收取土地出让金。允许以重新签订土地出让合同的时间为起点,按用途法定最高年限签订土地出让合同,合并开发时可按其中出让终止期最长一宗确定出让期限,签订土地出让合同;再开发地块协议出让时补缴土地出让金的具体数额及确定方式应按照《协议出让国有土地使用权规范》(试行)和《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)〉的通知》(国土资厅发〔2013〕20号)规定执行,补交土地出让金数额须委托2家以上有资质的评估单位进行评估。 

  八、再开发审批程序 

  (一)项目申请。再开发实施主体制定再开发方案,填写《温岭市城镇低效用地再开发方案申请审批表》,经镇人民政府(街道办事处)审查同意后,上报市再开发办审核。《温岭市城镇低效用地再开发方案申请审批表》应当明确再开发项目的实施主体名称、原不动产权人、土地面积、土地用途、开发利用模式、拟开发实施时间、土地供应方式、资金来源、地块是否涉及农转用和土地征收(用)、地上建筑物的合法证明以及违法建筑拆除或者保留补办等处置情况。由原土地使用权人联合再开发的,出具联合开发协议书,对各成员的投资比例构成及完成后的土地、房屋产权分割情况进行明确。若涉及具体地块未纳入专项规划和年度实施计划,由所在地镇(街道)出具承诺书。 

  (二)项目再开发方案审核和审批。再开发方案由市再开发办牵头,市发改、经信、财政、国土、环保、建设规划、水利、审计等部门集体讨论同意后报市人民政府审批。 

  (三)相关手续办理。再开发方案经市人民政府批准后,由市发改、经信部门办理立项手续,市国土资源部门办理用地预审、供地审批手续,市环保部门出具环评审查意见,市建设规划部门出具规划出让条件和用地红线图,市水利部门出具批准、备案水保方案文件。 

  (四)农转用土地征收。涉及新增建设用地需办理农转用或者土地征收的,按照《浙江省国土资源厅关于明确城镇低效用地再开发用地报批有关事项的通知》(浙土资发〔2014〕23号)有关要求,依法办理农转用和土地征收手续。 

  九、附则 

  (一)本实施细则自发布之日起施行。《温岭市人民政府办公室关于印发市城镇低效用地再开发工作实施细则的通知》(温政办发〔2015〕129号)同时废止。 

  (二)本实施细则由市国土资源局负责解读。 



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